Neto oddajna površina (NLA) vs. Bruto oddajna površina (GLA). Poznate razliko?

Inalbea Real Estate

[OFFICE] Ključno znanje za investitorje in najemodajalce

Pri poslovnih nepremičninah sta izraza, kot sta bruto oddajna površina (GLA – Gross Leasable Area) in neto oddajna površina (NLA – Net Leasable Area), ključna za razumevanje velikosti in stroškov najema prostora. Če ste najemnik ali investitor, je pomembno, da poznate razliko med tema dvema izrazoma, saj vplivata na stroške in funkcionalnost najema.

Kaj je Neto oddajna površina (NLA)?

NLA se nanaša na izključno uporabno površino, ki jo ima najemnik na voljo za svojo dejavnost. To je prostor, ki ga lahko najemnik neposredno uporablja, brez upoštevanja skupnih prostorov, kot so hodniki, sanitarije ali dvigala.

Kaj je Bruto oddajna površina (GLA)?

GLA vključuje NLA plus delež skupnih površin stavbe. To pomeni, da GLA vključuje prostor, ki ga najemnik uporablja, in poleg tega še delež skupnih prostorov, ki jih deli z drugimi najemniki. Najemnina se običajno izračuna na podlagi GLA, kar pomeni, da najemnik plačuje tudi za delež skupnih prostorov.

Pomembnost poznavanja razlike med NLA in GLA

Razumevanje te razlike je ključno za vsakega, ki išče poslovni prostor:

  • Jasna pričakovanja glede stroškov: Najemniki morajo vedeti, ali bodo plačevali samo za uporabno površino (NLA) ali tudi za delež skupnih površin (GLA).
  • Vpliv na proračun: GLA običajno pomeni višje stroške, saj vključuje dodatne skupne površine, ki jih najemnik koristi posredno.
  • Urejanje pogodbenih obveznosti: V Sloveniji se najemne pogodbe za poslovne nepremičnine pogosto sklepajo na podlagi bruto površine (GLA), kar jasno določa, kaj vse najemnik plačuje.

Primer izračuna bruto oddajne površine (GLA) v primerjavi z neto oddajno površino (NLA)

Predstavljajmo si najemnika, ki najema pisarno v poslovni stavbi. Tukaj je razlaga, kako se uporabljata tako GLA kot NLA:

  1. Bruto oddajna površina (GLA): To je skupna površina, ki se uporablja za izračun najemnine v najemni pogodbi. Najemnik plačuje najemnino na podlagi te površine, saj vključuje ne samo uporabno površino znotraj enote, temveč tudi dele skupnih prostorov.
  • Primer izračuna: Najemnik najame pisarniški prostor s površino 100 m² (NLA). Stavba ima skupne prostore (npr. hodnike, avle), ki predstavljajo 20 % dodatnega faktorja površine.
  • Izračun GLA:

         GLA = NLA+(NLA  × Faktor Dodatne Površine)

         GLA = 100 m²+(100 m²×0,20)=120 m

  • Vpliv na najemno pogodbo: Najemnina se izračuna na podlagi GLA 120 m², kar zajema najemnikov delež v skupnih prostorih stavbe.

2. Neto Oddajna Površina (NLA): Ta površina predstavlja izključno prostor, ki ga najemnik uporablja, brez skupnih prostorov. . Čeprav ta podatek najemniku daje jasno predstavo o ekskluzivnem prostoru, običajno ni osnova za izračun najemnine.

3. Zakaj je poznavanje razlike pomembno: Razumevanje GLA in NLA omogoča najemnikom, da se informirano odločijo glede dejanskih stroškov in prostora, ki ga bodo imeli na voljo za svojo izključno uporabo.

Uporaba Nemškega Standarda RA-GIF

V Nemčiji se za določanje velikosti najemnih površin pogosto uporablja standard RA-GIF (Richtlinien für die Berechnung der Mietfläche). Ta standard določa natančna pravila za izračun NLA in GLA ter pomaga zagotavljati jasnost in transparentnost v najemnih pogodbah. RA-GIF omogoča najemnikom in najemodajalcem, da se dogovorijo za standardizirano osnovo za izračun najemnine in zmanjšajo morebitne nesporazume.

Zaključek

Pri sklepanju najemne pogodbe za poslovni prostor je pomembno vedeti, ali je cena najema izračunana na podlagi NLA ali GLA. Bruto površina (GLA) običajno zajema večjo kvadraturo in posledično višje stroške, vendar pa zagotavlja dostop do dodatnih skupnih površin. Poznavanje teh razlik vam omogoča boljšo oceno vrednosti najema ter vam pomaga pri informiranem odločanju glede poslovnega prostora.

Nasvet: Pri investiranju ali najemanju poslovnih nepremičnin vedno preverite, ali so navedene površine neto ali bruto, saj boste tako lažje primerjali vrednosti in cene različnih nepremičnin.

Za več informacij glede poslovnih nepremičnin in najnovejše objave na našem blogu obiščite https://www.inalbea-realestate.si/blog ali nas kontaktirajte na 041.778.628 ali info@inalbea.si

Inalbea. Your space. Your story. 

Nazaj