Odgovarjamo za časnik Finance: Kaj se bolj splača: Airbnb ali dolgoročna oddaja stanovanja?

[INALBEA V MEDIJIH] Kakšni so stroški, davki, obveznosti, kaj morate upoštevati, če oddajate svoje stanovanje prek Airbnbja ali sami dolgoročnemu najemniku

Kratkoročno oddajanje nepremičnin turistom prek Airbnbja je v zadnjih letih postalo zelo priljubljeno, v Sloveniji predvsem v Ljubljani in na Obali. Se pa stroški in davki pri kratkoročnem oddajanju nepremičnine turistom prek platform, kot je Airbnb, od stroškov, ki jih ima najemodajalec pri dolgoročnem oddajanju, precej razlikujejo.

Predpostavili smo, da lastnik stanovanja velikosti 50 kvadratnih metrov, ki je bilo pred nedavnim prenovljeno in ima vso osnovno opremo, razmišlja, kako naj svojo nepremičnino čim bolje finančno oplemeniti. Pregledali smo stroške pri kratkoročnem oddajanju turistom in dolgoročnem oddajanju kot fizična oseba ter na konkretnem primeru prikazali, kako si lahko izračunate letni prihodek pri obeh oblikah oddajanja v Ljubljani in na Obali.

Ob tem je treba poudariti, da je članek namenjen tistim, ki bi oddajali samo eno stanovanje in se s tem ne ukvarjajo profesionalno – model za tiste, ki oddajajo, denimo, šest stanovanj, bi bil popolnoma drugačen. Izračuni so poenostavitev tega, kaj vas čaka, se pa seveda lahko pojavijo tudi drugi stroški.

Stroški ob oddaji na Airbnb

Da bi stanovanje lahko oddali za kratkoročni najem na platformi Airbnb, morate najprej registrirati dejavnost. Za kratkoročno oddajanje sta primerni dve obliki: prva je sobodajalec, ki dovoljuje do največ pet mesecev opravljanja dejavnosti dajanja sobe v najem, gostom pa lahko skupno ponudite do 15 postelj. Druga možnost je, da odprete s. p.

Za prikaz dobičkonosnosti kratkoročnega oddajanja turistom prek Airbnbja bomo predpostavili, da se bo lastnik registriral kot sobodajalec. To je namreč najbolj enostavna registracija za najmanjše najemodajalce, ki se s kratkoročnimi turističnimi najemi ne ukvarjajo redno, vse leto. Je hkrati tudi oblika, ki se tako zaradi birokracije kot tudi z vidika davkov najbolj splača, posebej če vaši prihodki ne presežejo 12.500 evrov na leto, saj je v tem primeru davčna osnova za davek od dohodka iz dejavnosti 20-odstotna, davek pa je 20-odstoten, torej štiri odstotke celotnega prihodka.

Poleg stroškov, ki jih bomo podrobneje razložili v nadaljevanju, mora vsak sobodajalec za občino pobirati turistično takso za svoje goste, voditi knjigo gostov, imeti mora še označevalne tabele, ki označujejo nastanitveno dejavnost.

Registracija kot sobodajalec

Kot rečeno, bomo pri izračunu stroškov pri oddajanju stanovanja prek Airbnbja upoštevali registracijo sobodajalec, saj je to najbolj enostavna registracija za tiste, ki oddajajo le eno stanovanje in se z vidika davkov najbolj splača tistim, katerih prihodki ne presegajo 12.500 evrov na leto.

Davek od dohodka iz dejavnosti

Lastnik stanovanja, ki oddaja svojo nepremičnino na portalih, kot sta Airbnb in Booking, v turistični najem, mora plačevati davek od dohodka iz dejavnosti. Ob tem lahko sobodajalec davčno osnovo ugotavlja na podlagi normiranih ali pa dejanskih odhodkov. Lani je večina, natančneje 2.547 sobodajalcev, davčno osnovo ugotavljala na podlagi normiranih odhodkov, le 237 je bilo tistih, ki so davčno osnovo ugotavljali na podlagi dejanskih odhodkov, kažejo podatki Fursa.

Pri normiranih odhodkih je do 12.500 evrov letnih prihodkov davčna osnova 20 odstotkov letnih prihodkov, pri prihodkih od 12.500 do 50 tisoč evrov je davčna osnova 60 odstotkov prihodkov, za prihodke nad 50 tisoč evrov so davčna osnova celotni prihodki, normirani odhodki se ne priznajo. Od davčne osnove mora sobodajalec plačati 20 odstotkov davka od dohodka iz dejavnosti.

DDV

Če sobodajalec preseže prag 50 tisoč evrov prihodkov, se mora identificirati za namene DDV in od opravljenih storitev obračunavati DDV.

Prav tako mora vsak sobodajalec oziroma lastnik nepremičnine, ki oglašuje nepremičnino prek portala Airbnb ali Booking, plačati 22-odstotni davek na dodano vrednost na storitev, ki jo je prejel od Airbnbja. Torej, plačali boste 22-odstotni DDV na provizijo, ki vam jo zaračuna Airbnb, ki bo najmanj dva odstotka od celotne vrednosti rezervacije gosta, v nekaterih primerih bo gostitelj plačal tudi 20-odstotno provizijo od celotne vrednosti rezervacije turista. Več o tem v nadaljevanju.

Obvezna zavarovanja

Sobodajalci morajo biti obvezno zavarovani za invalidnost in smrt, ki je posledica poškodbe pri delu ali poklicne bolezni. Iz tega naslova mora sobodajalec plačevati prispevke za posebne primere zavarovanja v pavšalnih zneskih, in sicer:

Posebni primeri zavarovanja → 210,95 evra na leto oziroma 17,57 evra

Za zdravstveno zavarovanje → 53,64 evra na leto ali 4,47 evra na mesec IN 160,92 evra na leto ali 13,41 evra na mesec

Vrednost lastnega dela

»Pri kratkoročnem oddajanju turistom prek platforme Airbnb ali Booking je gotovo več dela kot pri dolgoročnem oddajanju. Pri kalkulacijah, kaj je bolj dobičkonosno, skoraj nihče ne všteje stroška svojega lastnega dela, zato so te primerjave skoraj zmeraj napačne,« pove Zarja B. Mavec, direktorica nepremičninske agencije Inalbea Realestate, kjer so pred korono upravljali približno 60 nepremičnin za kratkoročno oddajanje.

Pove, da je bila pred korono, torej leta 2019, zasedenost kratkoročnih turističnih nastanitev polna med poletjem, aprila in maja je bila polovična, enako v septembru in oktobru. Vendar poudarja, da si turizem po koroni še ni popolnoma opomogel, zasedenost v letnem povprečju je manjša.

»Slovenija je za turiste pogosto prehodna destinacija, zato nastanitve velikokrat rezervirajo le za nekaj dni. To pomeni, da bi lastnik stanovanja na vrhuncu poletne sezone na dva ali tri dni moral čistiti stanovanje za nove goste, jih sprejeti, kupiti ves potrošni material,« še poudarja Mavčeva.

Če se odločite, da boste za vse poskrbeli sami, je torej treba v izračun dobičkonosnosti dodati tudi lastno delo. Če predpostavimo, da bi stanovanje oddajali od maja do oktobra, torej pet mesecev, ko je zasedenost po besedah Zarje B. Mavec in Daniela Lovšina iz nepremičninske agencije Casabela največja tako v Ljubljani kot na Obali, bi si lahko svoje delo začrtali približno tako:

Ob 13-dnevni zasedenosti v maju in septembru in predpostavki, da bi imeli štiri goste, za posamezno čiščenje pa bi potrebovali dve uri, bi po današnjih tarifah čistilk, ki se pogosto začnejo pri 12 evrih na uro, opravili delo čiščenja v vrednosti 192 evrov za maj in september skupaj.

Na vrhuncu sezone, junija, julija in avgusta, ko je zasedenost nepremičnin za kratkoročno oddajanje največja, bi lahko v Ljubljani predpostavili 25-dnevno zasedenost nepremičnine v mesecu, recimo, da bi imeli sedem gostov na mesec. Na vrhuncu sezone bi torej v Ljubljani opravili delo čiščenja v vrednosti najmanj 504 evre.

Na Obali lahko junija, julija in avgusta predpostavimo 28-dnevno zasedenost, recimo, da bi bilo gostov šest. Na vrhuncu sezone bi v treh mesecih na Obali opravili delo čiščenja v vrednosti najmanj 432 evrov.

Treba je upoštevati tudi čas, ki ga boste porabili za komunikacijo z gosti, njihov sprejem, izdajanje računov, vodenje knjige gostov, kupovanje potrošnega materiala, kot je WC-papir, pranje rjuh in podobno. Če bi za vse te dejavnosti porabili v povprečju 14 ur na mesec in bi uro svojega dela obračunali po povprečni neto urni postavki v Sloveniji, ki je približno devet evrov na uro, bi opravili za najmanj 126 evrov dela na mesec, torej skupno za 630 evrov v petih mescih kratkoročnega oddajanja.

Strošek potrošnega materiala

Pri dolgoročnem najemu mora najemodajalec ponavadi zagotoviti le osnovno opremo – najmanj kopalnico in kuhinjo, večinoma še osnovno pohištvo za spalnico, jedilnico in dnevni prostor. Če stanovanje oddajate v kratkoročni najem turistom, pa mora biti opremljeno do končnih podrobnosti, ki nepremičnino razlikujejo od preostale ponudbe na trgu in privabljajo goste. Stanovanje mora biti nared za takojšnjo uporabo, kar pomeni, da mora biti opremljeno z jedilnimi servisi, posodo za kuhanje, WC-papirjem, svežimi rjuhami. Recimo, da lahko ta strošek zaokrožimo na 200 evrov na leto – ob predpostavki, da vaši gostje ne bi bili nagnjeni k razbijanju krožnikov in kozarcev in bi kupovali najcenejšo opremo.

Obratovalni stroški

Pri dolgoročnem najemu obratovalne stroške krije najemnik, pri kratkoročnem oddajanju nastanitve v turistične namene obratovalne stroške krije lastnik stanovanja.

»Ob kratkoročnih najemih nastane težava, ker ljudje, ki pridejo, veliko manj pazijo na porabo. Denimo, turistu je vseeno, ali bo imel klimo vklopljeno ob odprtem oknu ves dan, saj tako ali tako stroška na koncu meseca ne plača sam. Zato so lahko tovrstni stroški precej nepredvidljivi in odvisni od gostov,« poudarja Mavčeva.

Lahko predpostavimo, da bi v mesecih, ko bi stanovanje oddajali gostom, plačali do 300 evrov mesečnih stroškov, preostalih sedem mesecev bi ob predpostavki, da bi bilo stanovanje večinoma prazno, plačali, recimo, pol manj.

Strošek vzdrževalnih del

Tako kot pri dolgoročnem mora tudi pri kratkoročnem oddajanju za vzdrževalna dela nepremičnine poskrbeti lastnik stanovanja. Razlika je, da mora pri dolgoročnem oddajanju za manjša vzdrževalna dela, kot je zamenjava žarnice, poskrbeti najemnik, pri kratkoročnem oddajanju turistom za vse poskrbi lastnik. Če turist poškoduje stanovanje, dobi najemodajalec škodo le redko povrnjeno – gostitelj lahko sicer zahteva povračilo prek Airbnbja, zahtevi mora predložiti konkretna dokazila o škodi, povračila pa ne dobi vedno.

Težko je konkretno oceniti, kolikšen strošek z vzdrževanjem stanovanja bi imel najemodajalec, saj je preveč različnih dejavnikov, ki vplivajo na ta znesek. Pa vendar smo na Financah letni strošek vzdrževanja stanovanja za dolgoročni najem že ugotavljali, ko smo računali, kdaj se vam povrne investicija v stanovanje, če ga oddajate dolgoročno. Celotni strošek obnove stanovanja naj bi po mnenju podjetja Celovito, ki med drugim opravlja prenove stanovanj in stanovanjskih hiš, znašal tisoč evrov za kvadratni meter – v našem primeru bi bil strošek torej 50 tisoč evrov. Ta znesek smo delili s številom let, v katerih se objekt popolnoma prenovi, za zasebne lastnike naj bi bila ta doba po posvetovanju z upravljavcem javnih objektov 60 let. Dobili smo letni strošek 833 evrov oziroma slabih 70 evrov na mesec.

Provizija Airbnbja

Airbnb ob rezervaciji nastanitve zaračuna provizijo, višina je odvisna od mnogih dejavnikov, kot sta lokacija in članstvo v programu Airbnb plus. Provizija platforme Airbnb se najpogosteje giblje med 14 in 20 odstotki od celotne vrednosti rezervacije, najemodajalci pa to provizijo najpogosteje vračunajo v ceno nastanitve.

Zavarovanje stanovanja

Zavarovanje stanovanja, ki ga oddajate v kratkoročni najem turistom prek platforme Airbnb, bo ponavadi malenkost dražje od zavarovanja za stanovanja, ki jih oddajate v dolgoročni najem, saj obstaja več tveganj. Cena se lahko zelo razlikuje glede na več dejavnikov, vključno z zavarovalnico, izbranimi kritji in številom dni, ko je stanovanje na voljo za najem. Na splošno lahko pri kratkoročnem oddajanju v najem turistom pričakujete strošek nekje od 220 do 300 evrov na leto.

Stroški ob oddaji v dolgoročni najem

Konkretna razlika v stroških nastane zaradi dejstva, da obratovalne stroške krije najemnik, prav tako najemnik odgovarja za škodo v stanovanju in pokrije stroške manjših vzdrževalnih del, kot je zamenjava žarnice. Najemodajalec stroškov dela pri dolgoročnem najemu načeloma nima oziroma je njegov vložek v primerjavi s kratkoročnim oddajanjem turistom minimalen. Ker pri dolgoročnem oddajanju kot fizična oseba registracija dejavnosti ni potrebna, najemodajalec nima dela z izdajanjem računov, plačevanjem pavšalnih prispevkov, vodenjem knjige gostov, sprejemom gostov, čiščenjem stanovanja, komunikacijo z gosti in podobno.

Stroški pri dolgoročnem oddajanju nepremičnine so za najemodajalca taki:

Davek na oddajanje nepremičnine v najem

Če nepremičnino oddajate dolgoročno, boste kot najemodajalec morali plačati davek na oddajanje premoženja v najem. Trenutno davek znaša 25 odstotkov na davčno osnovo, ki je načeloma 90 odstotkov najemnine. Davčna osnova je lahko sicer v nekaterih primerih tudi nižja, če bi uveljavljali dejanske stroške vzdrževanja nepremičnine.

Strošek vzdrževalnih del

Najemodajalec, ki nepremičnino oddaja v dolgoročni najem, mora poskrbeti za večja popravila, prenove, letno vzdrževanje gasilnih aparatov, vgradnjo toplotne črpalke, stroške rezervnega sklada, zavarovanje objekta, stroške upravljanja večstanovanjske stavbe, prav tako mora pokriti stroške morebitnih okvar naprav v stanovanju, ki jih ni povzročil najemnik. Kot rečeno, bi glede na naše izračune približni letni strošek vzdrževanja stanovanja znašal 833 evrov.

Strošek zavarovanja stanovanja

Zavarovanje stanovanja, ki ga oddajate v dolgoročni najem, naj bi vas v povprečju stalo 170 evrov na leto, so za Finance povedali v družbi, ki posreduje pri sklepanju zavarovanj. Letni strošek zavarovanja stanovanja je sicer odvisen od paketa in dejavnikov, ki zvišujejo ali znižujejo tveganja za škodne dogodke.

Davek na premoženje

Gre za tako imenovani vikendaški davek, ki ga plačujejo večinoma lastniki ali uživalci druge nepremičnine. Omenjeni davek se plačuje tudi na večje nepremičnine, pa na stanovanja in samostojne garaže. Poenostavljeno: plačate ga za stanovanja, hiše, počitniške hiše, tudi za poslovne prostore, če ste fizična oseba (podjetja ga ne plačujejo), so pa tudi izjeme.

Po naših izračunih bi za stanovanje velikosti do 50 kvadratnih metrov plačali približno 70 evrov na leto v Ljubljani in slabih 16 evrov na leto v Kopru.

NUSZ

Za, denimo, dvosobno stanovanje v Ljubljani je treba navadno odšteti okoli 60, 70 evrov. Tega naj bi praviloma plačal lastnik stanovanja, vendar pa je v praksi strošek NUSZ pogosto vštet v najemnino, ki jo mora mesečno plačevati najemnik.

Izračun na primeru

Cena dvosobnega stanovanja na Airbnbju se med majem in septembrom glede na analizo oglaševanih cen 85 stanovanj giblje pri približno 123 evrih na dan v Ljubljani, je pa seveda odvisna od mnogih dejavnikov, kot so lokacija, opremljenost stanovanja in velikost. Če torej predpostavimo, da bi lastnik stanovanja registriral dejavnost sobodajalec in bi stanovanje oddajal samo od maja do septembra, z zasedenostjo 13 dni v maju in septembru ter 25-dnevno zasedenostjo junija, julija in avgusta, bi bili prihodki iz Airbnbja 12.423 evrov na leto.

Pri takšnih prihodkih bi bili po sistemu normiranih odhodkov zavezani plačati 20-odstotni davek od prihodkov na 20-odstotno osnovo vseh prihodkov, kar torej pomeni, da bi državi morali plačati 496,9 evra.

Če bi najemodajalec provizijo platforme Airbnb vštel najemniku v ceno, stroška provizije najemodajalec seveda ne nosi dejansko. Bi pa vseeno moral plačati davek na dodano vrednost Sloveniji. Če bi upoštevali najnižjo v najpogostejšem razponu provizij, torej 14-odstotno provizijo Airbnb, bi najemodajalec državi plačal 382,6 evra davka na dodatno vrednost. Kot sobodajalec bi morali letno plačati še približno 423 evrov za stroške obveznega zavarovanja. Načeloma bi morali plačati tudi NUSZ, ki se računa glede na lokacijo, namembnost in donos. Strošek NUSZ v Ljubljani naj bi bil za dvosobno stanovanje približno 60 evrov. Vendar se tudi ta strošek najpogosteje vračuna kar v ceno, ki jo plača najemnik.

Povprečna cena na dan za dvosobno stanovanje na slovenski Obali je glede na analizo 80 oglasov na portalu Airbnb približno 144 evrov. Če bi torej na Obali kratkoročno oddajali enako stanovanje pod predpostavko, da bi bila zasedenost v maju in septembru 13-dnevna, junija, julija in avgusta pa 28-dnevna, bi dobili 15.840 evrov na leto. Pri takšnih letnih prihodkih bi bili kot sobodajalec zavezani plačati 20 odstotkov na 20-odstotno davčno osnovo do 12.500 evrov prihodkov, pri preostanku prihodkov je davčna osnova 60-odstotna. V tem primeru bi torej plačali 900,8 evra davka na dohodek iz dejavnosti, državi bi plačali približno 487,8 evra DDV. Pavšalni prispevki bi bili enaki, torej 423 na leto, recimo, da bi bili enaki tudi obratovalni stroški, torej 300 evrov na mesec med uporabo stanovanja gostov in polovico manj, ko gostov ne bi bilo. Vrednost lastnega dela bi bila malenkost nižja kot v Ljubljani, ker je prehodnih gostov, ki bi na Obali ostali le, recimo, dan ali dva, manj, torej je strošek čiščenja, administracije in komunikacije z gosti nižji.

Če vaši prihodki presegajo 12.500 evrov na leto, bi imeli kot normirani s. p., ugodnejšo obdavčitev dohodka iz dejavnosti, saj je pri normiranem s. p. davčna osnova 20 odstotkov vseh prihodkov do 50 tisoč evrov letnih prihodkov, drugače od registracije sobodajalca, kjer je 20-odstotna davčna osnova le za prihodke, ki ne presegajo 12.500 evrov na leto.

Pri dolgoročnem oddajanju bi bila cena sicer odvisna od mikrolokacije, opremljenosti in starosti stanovanja, vendar bi lahko za dvosobno stanovanje v Ljubljani gotovo dobili 750 evrov, za dvosobno stanovanje na Obali pa še nekoliko več, približno 800 evrov.

Preberite celoten članek na tej povezavi. 

Potrebujete pomoč pri nakupu ali prodaji nepremičnine?  Kontaktirajte nas na zarja@inalbea.si ali 041.778.628.

Spremljajte nas na blogu

Inalbea. Your space. Your story.